부동산 과다 보유법인의 세무관리

2017-12-18

기업이 보유하는 중요한 자산 중 하나가 부동산일 것이다. 부동산이라 함은 통상적으로 토지 및 건물을 말하는데 여기에는 오피스텔이나 아파트 등도 포함된다. 기업이 부동산을 소유하는 이유는 여러 가지가 있을 수 있다.

생산설비를 건설하기 위해 부동산을 구입하기도 하고 본사 사옥이나 직원들의 숙소로 사용하기 위해 구입하기도 한다. 또는 매매목적으로 사용하기도 하고 투자목적으로 부동산을 보유하기도 한다. 기업이 부동산을 취득, 보유 및 매각하는 과정에서 발생할 수 있는 세금은 취득세와 종합부동산세(재산세 포함) 및 양도소득세로 대변될 수 있다.

통상적으로 부동산 취득 시 납부해야 하는 취득세는 4%(지방교육세 등 추가 시 4.6%)로 보면 된다. 현 지방세법에서는 표준세율을 규정하고 있고 각 지방자치단체별로 조례를 적용하여 표준세율에서 가감할 수 있도록 하고 있다. 취득세율도 부동산의 형태 및 취득형태에 따라 다르게 규정하고 있으나 일반적인 취득방식은 유상승계취득의 경우 농지 외는 4%로 규정하고 있다.

그러나 여기서 한가지 주의할 점은 취득세 중과세 여부이다. 일반적인 취득세율보다 2배의 적용을 받는 경우와 4배의 적용을 받는 경우로 구분할 수 있는데 법인이 수도권과밀억제권 내에 설립되어 5년이 경과되지 않았으며 수도권과밀억제권 내의 부동산을 취득하는 경우에는 2배의 적용을 받는다.

단, 주택건설업이나 주택임대업 등 중과세에서 제외하는 업종에 해당하는 경우에는 그러지 아니한다. 또한, 사치성 재산(별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장 및 고급선박)에 해당하는 부동산을 취득하는 경우에는 표준세율과 중과기준세율의 4배를 합한 세율을 적용하여 취득세를 계산하게 되므로 주의를 기울여야 할 것이다.

부동산을 회사의 자산으로 보유하게 되면 재산세와 종합부동산세의 대상이 되기도 한다. 재산세의 경우에는 토지와 건물을 구분하여 과세표준에 따라 서로 다른 세율이 적용된다. 종합합산과세대상인지, 별도합산과세대상인지 또는 분리과세대상(전, 답, 과수원, 목장용지, 임야 등과 골프장 등)인지에 따라 서로 다른 세율이 적용되므로 회사의 부동산이 어디에 해당되는 지는 항상 숙지하고 있어야 할 것이다. 또한 회사가 보유하는 주택과 토지의 가액이 일정금액을 초과하는 경우 종합부동산세의 대상이 된다는 사실도 알고 있어야 할 것이다.

마지막으로 회사 보유 부동산을 처분하는 경우에는 양도소득세 납부의무가 발생한다. 먼저 법인이 소유 부동산을 양도하여 양도차익이 발생하였을 경우에는 양도차익이 당기순이익에 포함되어 당기순이익에 대한 법인세만 납부하면 된다. 하지만 양도한 부동산이 주택이거나 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 양도차익의 10%에 대한 세금을 납부할 법인세에 추가하여 납부하여야 한다.

또한 기업의 주주가 해당 기업의 주식을 양도하는 경우 주식에 대한 양도소득세 납부의무를 부담하게 된다. 상장기업의 대주주와 비상장기업의 주주는 주식양도차익에 대한 양도소득세를 부담하게 되는데 세율은 10%~30%의 적용을 받는다. 그러나 해당 주식이 골프장 업종 등을 영위한 법인의 주식(특정주식)이나 자산 중 토지와 건물 등이 차지하는 비중이 80% 이상인 부동산 과다 보유법인의 주식에 해당되면 개인의 양도소득세율과 동일한 6%~38%로 과세되며, 비사업용 토지가 자산 중 50% 이상을 차지하는 법인의 주식은 16%~48%로 일반세율에 비해 10%가 추가되므로 신중을 기하여야 할 것이다.

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