자녀에게 무상 증여보다 시가 양도로 절세하기

자식에게 무상으로 증여하는 경우 여러 가지 불편한 일들이 벌어질 수 있다. 그중에서도 자녀가 부모의 재산만 바라보고 열심히 노력하지 않을까 봐 걱정인 부모가 많은데 이런 경우 무상으로 주는 증여가 아닌 유상으로 대가를 받고 자녀에게 양도하는 방법도 고려해볼 수 있다.

부자 되는 방법 중 가장 중요한 방법은 돈을 아끼고 안 쓰는 것이다. 지금의 부모님들은 정말 열심히 일하고 돈을 벌었을 뿐 아니라 지독하게 돈을 아끼고 모아서 부자가 되었다. 그런데 그렇게 고생하면서 재산을 모으다 보니 자녀들은 절대 고생시키지 않겠다는 생각을 하는 부모들이 대부분이다. 그러다 보니 모든 걸 포기하고 열심히 돈을 모은 부모로부터 재산을 물려받을 자녀들은 부자가 되기 위한 가장 중요한 덕목인 돈을 아끼고 안 쓰는 방법을 모른다.

부모님들이 갖은 고생을 하며 모은 재산을 물려받는다면 그 재산을 정말 귀하게 여기고 잘 유지하고 발전시켜야 하는 것이 자식의 도리다. 그런데 부모님들은 자녀가 부자가 될 방법을 가르치거나 실천시키기보다는 그저 고생하지 못하도록, 그리고 돈은 원하는 대로 쓰도록 교육해왔다. 즉 부자가 안 되는 방법을 가르친 것이다.

때문에 이런 자녀들이 부모님들의 재산을 무상으로 물려받는다면 과연 그 재산을 잘 유지하고 발전시킬 수 있을까?

자녀가 부모의 재산을 취득하려면 돈이 있어야 한다. 적은 돈이 아닌 아주 큰 목돈이 있어야 한다. 따라서 이러한 돈을 모으려면 오랫동안 돈을 아끼고 모아야만 가능하다. 스스로 열심히 돈을 모을 수도 있고 부모의 도움으로 남들보다 쉽게 돈을 모을 수도 있다. 어쨌든 돈을 아끼고 모아서 부모의 재산을 취득한다는 것은 단순히 부모의 재산을 싸게 취득하기도 했지만, 더욱 중요한 것은 돈을 아끼고 모으는 훈련을 통해 부자가 되는 조건을 갖춘 것이다. 따라서 이러한 자녀는 부모님이 큰 재산을 물려주더라도 이를 더욱 풍성하게 늘려갈 것이며, 잘 유지해갈 것이다.

부모와 자녀 간에 부동산거래를 할 때 거래가액은 시중에서 이루어지는 가격으로 거래하지 않는 것이 보통이다. 가족 간의 거래이다 보니 타인과의 거래보다는 거래가격이나 거래조건들이 유리할 수밖에 없다. 가족 간에 거래가격 등 거래조건을 어떻게 하던 그건 당사자 간의 협의해 의해서 하면 되지만 세법은 가족 간의 거래는 거래가격이나 조건을 거래당사자 중 누구에게 유리하도록 조정함으로써 세금부담을 줄일 수 있다고 판단하고 이런 행위를 부당행위 또는 고저가양수도라고 규정하여, 이러한 규정에 해당하는 사람들에게 세금을 부과하는 규정을 두고 있다.

이때 기준이 되는 가격은 시가이다. 시가는 세법상 용어로서 단순하게 판단할 수는 없지만 대부분의 부동산의 경우, 기준시가를 시가로 본다.(기준시가가 아닌 경우도 많으니 유의하시기 바랍니다)

부모님은 20억에 취득해서 현재는 40억대가 된 부동산을 소유하고 계신다. 이 부동산은 연 5%인 2억의 수익을 만들어내는 부동산이다. 그런데 이 부동산의 기준시가는 20억이다.

부모님은 이 부동산을 타인에게 처분한다면 40억에 처분하겠지만, 자녀에게 처분한다면 20억에 처분해야 추가적인 세금을 물지 않는다.

만약 20억보다 비싸게 팔면 부모님에게 증여세를 매기고, 20억보다 싸게 팔면 자녀에게는 증여세를 매기면서 부모님에게는 양도세를 매긴다.

따라서 자녀에게는 기준시가대로 20억에 부동산을 처분한다면 부모나 자녀에게 추가적인 세금부과는 없게 된다.

자녀는 40억짜리 부동산을 20억에 취득해서 매년 2억의 수익을 얻는다면 그 부동산의 수익률은 10%가 된다. 자녀는 부모님의 재산을 대가를 주고 취득했지만 따지고 보면 20억만큼은 싸게 산 것이나 다름없다. 즉 자녀는 40억의 부동산을 20억은 대가를 주고 산 것이며, 20억은 무상으로 받은 것과 같다고 볼 수 있다.

이 부동산을 자녀에게 무상으로 증여한다면 자녀는 6.2억의 증여세를 내야하므로 자녀는 6.2억의 자금을 모아야 한다.

하지만 이 부동산을 자녀에게 양도한다면 20억에 양도할 수 있다. 이 경우 부모님은 20억에 사서 20억에 처분했기 때문에 양도세를 내지 않아도 된다. 자녀는 40억짜리 부동산을 20억에 샀지만, 그 부동산의 시가가 20억이기 때문에 세법상으로는 싸게 산 것이 아니므로 증여세를 내지 않아도 된다. 다만 자녀는 부모님의 부동산을 취득하기 위해서 20억의 자금을 모아야 한다.

증여와 양도는 세율이 다르고 공제금액도 다르므로 어느 방법이 무조건 유리하다고는 볼 수 없다. 그러나 자녀에게 재산을 물려주는 방법을 증여 하나로만 생각하고 있다면 양도하는 방법 또는 증여와 양도를 혼합한 부담부증여의 방법을 고려하여 자녀들이 부모님의 재산을 잘 유지 발전시킬 수도 있으면서 절세도 할 방법을 찾아보았으면 좋겠다.

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유찬영 세무사 (스타리치 어드바이져 자문 세무사)