임대소득에 대한 세금은 법인이 유리해
성실신고확인제도 변화, 임대사업자의 법인전환 가속 시켜

 

소액으로 부동산을 구입할 때도 개인 명의로 할지, 법인 명의로 할지 고민하는 경우가 있다. 이런 고민의 원인은 ‘세금’에 있다. 사업소득에 대한 종합소득세, 부동산 보유에 따른 종합부동산세 및 양도소득세 등은 임대사업자를 고민에 빠지게 한다. 보통은 법인으로 부동산을 구입해 임대 또는 매각할 때 법인세가 저렴한 것으로 알고 있지만, 실제는 조금 다르다.

취득과 보유, 처분 단계별로 장단점이 구분되기 때문이다. 즉, 임대사업 시 취득세, 종합부동산세, 양도세 등 세금 감면 사항을 살펴볼 필요가 있다. 임대소득에 대한 세금은 법인이 유리하다. 그러나 배당 시 추가로 소득세를 납부해야한다. 주택 임대소득이라면 법인의 세금이 낮다. 개인사업자는 6~45%의 세율을 적용받아 종합소득세를 납부하지만, 법인은 10~25%의 세율을 적용받아 법인세를 납부한다.

따라서 개인사업자가 법인으로 전환한다면, 임대소득세 대한 세금 부담을 줄일 수 있다. 그러나 법인의 잉여금을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세되기 때문에 배당 시 세금까지 검토한 후 결정하는 것이 바람직하다.

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성실신고확인제도의 변화도 임대사업자의 법인전환을 가속화하고 있다. 업종별로 수입금액은 다르지만, 부동산 임대업의 경우 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 대상으로 분류된다. 기준 금액은 앞으로 더욱 낮아질 수 있으므로 향후 많은 부동산 임대사업자가 성실신고대상자로 분류될 확률이 높다.

종합부동산세는 개인과 법인이 동일하다. 2주택 이상 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억 원 초과 시 종합부동산세가 과세되는데, 임대주택으로 등록 시 소득세와 법인세 모두 동일한 감면이 적용된다. 아울러 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 기업형 임대주택이나 준공공 임대주택으로 등록하는 경우 8년 이상 의무 임대 시 소득세와 법인세가 모두 75%까지 감면된다.

개인사업자로 임대사업을 영위할 때 종합소득세 등 세금 부담으로 인해 법인 전환을 고려하는 경우가 많다. 부동산 임대사업을 영위하는 개인이 사업용 고정자산을 현물출자 하거나 사업양도 및 양수 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우에는 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우 양도소득세를 납부해야 한다.

다만 일정한 요건을 모두 충족해 법인 전환을 하는 경우에는 사업용 고정자산에 대한 이월과세를 적용받을 수 있다. 그러나 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당한다면 2021년부터 이월과세가 적용되지 않는다. 즉, 개인주택임대사업자는 1인 법인사업자로 법인전환 시 이월과세 혜택이 적용되지 않는 것이다.

이외에도 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있다.

법인 전환에서 가장 중요한 것은 세금변화분을 고려하는 것이다. 즉, 실물 자산에 대한 가치평가가 정확해야 하고, 법인 전환 후 사업 방향과 경영 관리에 대한 계획도 필요하다. 아울러 법인 전환 후 제도 정비와 재무관리 계획이 필요하기 때문에 전문가와 함께 진행하는 것이 바람직하다.

 

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