고금리와 더불어 경제가 침체되자 부동산 시장은 얼어붙었다. 법인 종부세(종합부동산세) 세율도 높아 임대주택사업의 투자 수익성도 낮았다. 그러나 정부가 법인에 대한 종부세 완화에 나섰다. 2023년 2월 3일 기획재정부에 따르면, 정부는 공공주택사업자 등 법인이 주택 수와 관계없이 종부세 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용받도록 종부세법을 개정할 예정이다.

이번 정책에 따라 종부세 관련법이 개정되면, 임대주택사업자의 세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다. 3주택 이상 보유한 임대사업자가 종부세 중과세율(0.5~5.0%)이 아닌 기본 누진세율을 적용받기 때문이다. 과세표준 12억 원 이하일 경우 세율은 같지만, 12억 원을 초과하면 종부세율이 절반 가까이 줄어든다.

종부세만 줄어들어도 임대사업자의 부담은 크게 줄 것이다. 부동산을 취득하고 유지하는데 많은 세금이 발생하기 때문이다. 종합소득세, 종합부동산세, 양도세, 취득세 등 다양한 명목의 세금을 납부해야 한다. 고소득 개인임대사업자라면 법인보다 더 많은 세금을 납부하고 있을 수 있다.

물론 종합부동산세는 개인과 법인이 동일하다. 2주택 이상 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억 원 초과 시 종합부동산세가 과세되는데, 임대주택으로 등록 시 소득세와 법인세 모두 동일한 감면이 적용된다. 또한 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 기업형 임대주택이나 준공공 임대주택으로 등록하는 경우 8년 이상 의무 임대 시 소득세와 법인세가 모두 75%까지 감면된다.

하지만 종합소득세와 법인세는 개인과 법인이 큰 차이를 보인다. 단순히 세율만 보더라도 개인사업자는 6~45%의 세율을 적용받아 종합소득세를 납부하고, 법인은 9~24%의 세율을 적용받아 법인세를 납부한다. 즉, 개인사업자의 과세표준이 1억 원 이상일 때 종합소득세율은 35%이고, 법인세율은 9.9%(지방세포함)을 적용받는 것이다.

특히 개인사업자는 모든 소득을 합산해 종합소득세를 납부하지만, 법인은 임대소득에 대한 법인세만 납부하면 되기 때문에 단순한 계산으로 보면 절세효과가 매우 크다. 더욱이 개인사업자는 성실신고 확인대상에 포함될 가능성이 높다. 부동산 임대업의 경우 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 확인대상으로 분류된다. 성실신고 분류 대상자에 선정되면, 법인으로 전환하더라도 3년간 신고 의무를 지기 때문이다.

따라서 고소득 개인 임대사업자라면 하루라도 빨리 법인 전환을 고려해봐야 한다. 법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있다.

일반 사업양수도 방법은 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인 전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있다. 일반 사업양수도의 경우 부가가치세, 양도소득세, 부동산 취득세가 모두 과세된다는 점에 유의해야 한다.

또 한 가지 중요한 것은 법인 전환 후 사업 방향과 경영 관리에 대한 계획도 필요하다는 것이다. 법인 정관 등 경영상 문제가 될 수 있는 문서를 명확하게 정립하지 않으면, 법인의 장점을 최대로 활용하기 어렵기 때문이다.

아울러 법인 설립절차를 비롯해 운영 과정에서의 지출증빙, 관리, 이사회 및 주주총회 등 신경 써야 할 부분이 많고, 모든 자금 출처를 명확하게 밝히는 등 재무관리에 대한 솔루션도 필요하기에 전문가와 함께 진행하는 것이 바람직하다.

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