부동산 임대사업자의 법인전환 효과

2018-06-18

현 세법상에서 개인과 법인사업자에는 어떠한 종합소득세의 차이가 있을까? 연 소득 4억 원인 임대사업을 하고 있는 김 대표의 경우 종합소득세 과세표준이 3억 원과 5억 원 사이가 되어 소득세율이 40%에 해당되어 종합소득세금은 1억 6천만 원 정도가 된다. 이때 김 대표가 본인 포함 가족 5명을 임원과 주주로 구성하여 법인을 설립한다. 그리고 5명이 균등하게 근로소득이 발생하면 8천만 원씩 소득이 나눠지면서 과세표준이 4,600만 원과 8,800만 원 사이가 되어 세율은 24%로 낮아지게 된다. 따라서 각각 약 1천 4백만 원과 각각을 합쳐서 약 7천만 원으로 종합소득세가 나온다. 즉 개인사업에 비해 법인사업의 경우 약 9천만 원 이상의 세금을 절약하는 것이다. 따라서 일정규모 이상의 매출이 발생하는 개인사업자라면 법인으로 전환했을 때 상대적으로 많은 세금을 절감할 수 있게 된다.

부산에서 임대사업을 하고 있는 최 대표는 50세 중반이 넘어 어렵게 현재의 건물을 마련하였다. 하지만 젊었을 때 너무 많은 고생을 해서인지 임대사업을 시작한지 3년 후부터 거동이 어려울 만큼 건강이 급속히 나빠졌다. 더욱이 자식은 임대사업에 관심이 없고 자꾸 겉돌기만 했다. 겨우 설득해서 지금은 건물 관리를 잘 해주고 있지만 건강이 좋지않은 김 대표에게는 시간이 그리 많지 않은 상태였다. 최 대표는 현재 소득세의 부담도 크지만 얼마 후에 발생할지도 모르는 상속 및 증여를 준비해야 하는 것이다. 우리나라 상속증여세는 최고세율이 50%에 달할 만큼 OECD 국가중 에서도 매우 높은 편이다. 이에 상속증여세에 대한 납부재원을 마련해 놓지 못하면 일평생을 거쳐 어렵게 마련한 건물을 자식에게 물려주는 것이 매우 힘들어질 수 있다. 또한 그 상속증여세 금으로 인해 자식이 계속해서 고통을 받을 수 있는 것이다.

더욱이 세원 투명성 강화차원에서 부동산 임대업 및 서비스업종의 경우 2020년부터 3.5억 원 이상의 매출이 있으면 성실신고확인제도 적용대상이 되어 과세당국의 엄격한 관리를 받게 되기에 개인사업자인 최 대표의 부담은 더욱 가중되고 있는 상황이다.

이처럼 현재 상황은 법인사업자보다 개인사업자에게 많은 세부담을 주고 있다. 그럼에도 정부정책은 고소득 개인사업자라는 이유만으로 세금 탈루, 탈세에 대해 법인사업자보다 더 엄격하 게 세무관리를 진행하고 있는 추세에 있다.

이에 최근에는 임대사업을 하는 개인사업자의 법인전환 검토가 늘어나고 있다. 그러면 현 세법상 상속증여세에는 어떠한 차이가 있을까? 최 대표의 건물 과표를 100억이라고 가정해보자. 현재 세율상 증여세는 과표 100억 원에서 자녀 공제 0.5억 원을 차감한 것에 50%에 취득세 4.6억 원을 빼면 45.15억 원의 증여세를 납부해야 한다. 또한 상속세의 경우에도 배우자 공제 30억 원, 일괄공제 5억 원을 차감한 것에 50%에 취득세 4.6억 원을 차감하면 27.9억 원이 된다.

상속세가 증여세보다는 상대적으로 작지만 세금납부금액으로 둘다 막대한 금액이다. 우리나라 대부분의 임대사업자는 충분한 금융자산을 보유하고 있지 않기에 세금납부 재원을 마련하지 못한 경우가 많다. 결국 세금을 납부하려면 어쩔 수 없이 손실을 보면서 건물을 급매하거나 물납해야 한다. 하지만 법인으로 전환하게 되면 기업 가치평가 및 주식 증여과정에서 다양한 세금절감 방법을 활용하여 일반 증여세 대비 최대 70%까지 절감할 수 있게 된다.

결과적으로 개인사업자는 법인전환을 통해서 종합소득세, 양도소득세, 상속 및 증여세를 절감할 수 있으며 증여완료기간 감소, 증여 완료 전 수입증가, 상속증여에 대한 가족간 분쟁을 완화 할 수 있다.

개인사업자 법인전환 방법에는 일반 사업양수도, 포괄양수도, 세감면 포괄양수도, 현물출자, 중소기업 통합 등이 있다. 이러한 방법 중 최 대표와 같이 임대사업을 하는 개인사업자의 경우 세감면 포괄양수도와 현물출자 방법이 유리할 수 있다. 즉 현물출자는 개인기업이 법인전환을 할 경우 부동산이나 유형자산 중 취등록을 해야 할 때 취등록세 등을 내야하는 부분에 있어 세금이 많이 부과되어 부담스러워 하는 사업자들에게 조세특례제한법 제 32조에 의거 세액의 감면 및 이월세액공제 등을 받아 법인전환을 할 수 있도록 하는 제도로서 특히 부동산과 같이 법인으로 출자를 해야 되는 경우 많이 사용하는 방법이다.

예를 들어 개인사업자가 현물출자 방법으로 법인전환을 하게 되면 개인사업자의 부동산을 양도할 경우와 법인 대표가 주식을 양도한 경우 세금 차이가 있는데 보통 개인사업자가 부동산을 양도한 경우보다 법인 대표의 주식을 양도한 경우가 세금이 적을 수 있다. 이는 개인사업자의 부동산 취득가액은 최초 부동산 취득시점의 가액이지만 법인의 주주 겸 대표이사의 주식의 취득가액은 법인전환 시점의 현물출자 가액이기 때문이다. 아울러 세감면 포괄양수도의 경우도 현물출자와 같은 세액감면이나 이월공제의 범위는 같다고 할 수 있다.

하지만 법인전환을 단순히 세금절감 효과만 보고 전환하는 것은 위험하다. 만약 법인설립 후 5년 안에 적절한 사유없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물 등의 자산을 매각하거나 전환하면서 주식 50% 이상을 매각하게 되면 이월된 양도소득세는 법인 부담이 되며, 감면 혜택을 받은 취득세도 다시 과세될 수 있기 때문이다. 또한 과세당국은 가족 회사를 아예 성실신고 확인대상에 포함시켜 법인전환이 탈세 창구로 이용되지 못하게 할 예정에 있다. 따라서 법인전환 시에는 전문가의 도움을 받아 법인전환 시 발생할 수 있는 모든 세금 위험을 최소화 하고 전환 효과를 충분히 만드는 것이 중요하다.

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