재산세, 상속∙증여세 증가가 불가피한 임대사업! 법인전환이 답이다

2017-12-12

대전에서 임대업을 하고 있는 최 대표는 대부분의 개인사업자가 그렇듯 세금문제로 고민이 많다. 올해 70세를 넘긴 최 대표는 현재 빌딩은 시세로 100억 원이 넘었으며 임대수입만도 큰 금액이 매달 들어오고 있다. 그래서 주위사람들은 세상 고민 없을 것 같은데 무슨 고민이 많냐고 하지만 일생을 걸쳐 만들어 놓은 재산을 하나뿐인 자식에게 물려주면서 내야 할 세금으로, 소득세는 그렇다 치더라도 상속세로 약 40억 원을 내야 한다는 부담으로 인해 한층 더 답답함을 느끼고 있다.

또한 서울에서 2개의 건물을 가지고 있는 이 대표도 3년 전부터 건강이 악화되어 각 각의 건물관리를 2명의 자식에게 관리를 맡기고 실제로 일선에서 물러나 은퇴인생을 보내고 있지만 자녀에게 물려줄 때 세금이 만만치가 않아 걱정이 이만저만이 아닌 상황이다.

우리나라의 상속 및 증여세 비중은 세계 2위에 해당되며 OECD 평균의 4배 수준에 다다를 만큼 높다. 우리나라 상속세 최고세율을 50%로 봤을 때 현행 소득세 최고세율이 40%이기에 상속세는 10%나 높은 것이다. 이처럼 개인사업자에게 있어서 세금문제는 매우 큰 고민이 아닐 수 없다. 그럼에도 정부는 지난번 발표한 2017세법개 정안에서는 상속∙증여세 신고세액 공제율을 현행 7%에서 내년에는 5% 그 이후에는 3%로 단계적으로 인하할 예정에 있다.

이러한 이유로 인해 임대업을 하고 있는 개인사업자는 고민이 커질 수밖에 없으며 이에 따른 법인전환을 검토하는 개인사업자가 증가하고 있는 실정이다.

물론 개인사업자도 당장에는 필요경비만으로 세금을 줄일 수도 있다. 즉 대출받은 이자비용, 감가상각비, 각종 인건비, 수리비, 재산세와 종합부동산세 그리고 복리후생비 등을 통해 세금을 절감할 수 있으며, 부부간 증여 또는 부담부 증여 등을 통해 증여할 수 있고 소유지분을 배우자 또는 자녀명의로 나누어 소득세를 줄일 수도 있다.

그러나 현재 국토부에서는 시세보다 크게 낮은 비거주용 과세기준 현실화를 목적으로 상가∙빌딩 가격공시제도의 도입을 2018년 마무리를 목표로 준비하고 있다. 이 제도가 도입되면 재산세와 상속∙증여세도 대폭 오를 전망이다. 시가표준액 10억, 매매가 20억 원의 건물을 예를 들면 현재는 상속∙증여세로 2억 4천만 원정도가 부과되는데 이 제도가 도입되면 시가표준액이 14억 원 정도로 평가되어 3억 6천만 원으로 증가된다. 결국 현재 세금절감을 위해 현금 대신 건물을 상속∙증여하여 세금을 줄이는 관행이 더욱 어렵게 될 수 있다.

따라서 위에서 언급한 최 대표와 이 대표는 법인전환을 시도하는 것이 바람직할 수 있다. 법인전환을 하게 되면
이점이 있는데 먼저 세금적인 면을 보면 개인 임대사업자는 소득세 6%에서 최고 40%(세법개정안은 42% 확대)를 적용 받는 반면 법인사업자는 법인세 10%에서 최고 22%를 적용 받게 되어 20%에 가까운 이점이 있다. 아울러 상속∙증여에서도 개인사업자는 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하지만 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이므로 자산가치와 수익가치를 가중 평균하여 증여재산가액을 평가하므로 세금이 절감되며 등기절차 없이 이전이 가능하다. 다음으로의 이점은 자녀가 대표, 임직원 등을 맡게 되면 자금출처를 분명히 해 둘 수 있다는 점이다.

법인전환의 방법에는 첫째, 일반 사업양수도 방법이 있다. 이 방법은 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방법이다. 절차가 간편한 장점이 있지만 조세혜택이 없어 양도소득세와 취•등록세 부담이 적고 법인 전환 일정이 촉박할 때 고려하는 방법이다. 둘째, 세감면 사업양수도 방법이 있는데 먼저 법인을 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도하는 방법으로 일반사업양수도와 현물출자의 중간 정도에 해당하는데 현물 출자보다 세제 혜택이 부족한 측면이 있지만 절차가 간단해 부동산 비중이 낮을 경우 고려하는 방법이다. 셋째, 조세특례제한법상 조세지원 현물출자에 의한 전환 방법이다. 이 방법은 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물로 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 많이 받을 수 있지만 처리기간이 다른 방법에 비해 길다는 단점도 있다.

임대사업자의 경우 이월과세 등의 세감면효과가 있으며 세부담을 법인에 넘길 수 있기에 세 번째에 해당하는 현물출자 방법을 활용하는 경우가 많다. 하지만 임대업의 법인전환에서 가장 큰 세금위험은 양도소득세와 취득세이기에 실물자산에 대한 가치평가가 정확하게 이뤄지는 것이 무엇보다 중요하다. 또한 법인전환 절차와 진행방법에 따라 시간과 비용에 많은 차이를 가져올 수 있기에 법인전환은 반드시 전문가와 함께 하는 것이 바람직하다. 전문가는 법인전환의 초기비용은 물론 업종에 맞는 제도정비를 통해 법인의 절세플랜을 가능하게 만들어줄 수 있기 때문이다.

'전자신문 기업성장 지원센터'에서는 개인사업자 법인전환에 대하여 전문가가 지원을 해주는 서비스를 제공하고 있다. 임원퇴직금 중간정산, 가지급금, 명의신탁주식(차명주식), 특허(직무발명보상제도), 기업부설연구소, 법인 정관, 기업 신용평가, 기업인증(벤처기업, ISO, 이노비즈 등), 개인사업자 법인전환, 신규 법인설립, 상속, 증여, 가업승계, 기업가정신, 기업 및 병의원 브랜딩(CI&BI, 각종 디자인), 홈페이지 제작 등에 대한 법인 컨설팅도 진행하고 있다. 또한, 고용노동부 환급과정인 스마트러닝 및 온라인 교육, 오프라인 교육 서비스를 제공하고 있다.

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박동석 전문가 (스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가)