부동산 임대업의 법인전환

2017-08-30

우리나라의 대부분의 자산가들은 금융자산보다는 부동산을 선호하는 편이라는 기사를 본 적이 있다. 부동산을 취득∙보유하게 되면 여러가지 세금(취득세, 종합부동산세 등)과 비용(공과금 등)들이 발생하게 되며 처분시에도 양도소득세 등이 발생하게 된다. 만약 부동산을 타인에게 임대하고 임대료를 받거나 처분하게 되는 경우 개인사업자의 경우에는 법인사업자에 비해서 고율의 세금을 부담하게 된다. 이 때문에 요즘 개인임대사업자의 부동산을 법인에 현물출자하여 법인전환하는 경우가 늘어나고 있는 실정이다.

만약 개인사업자의 사업용 임대부동산을 포괄적인 사업양수도 또는 세감면 현물출자방식으로 법인에게 양도하면 양도소득세 이월과세가 적용되어 양도소득세을 줄일 수 있고, 임대사업에서 발생하는 수입에 대한 세금도 줄일 수 있다. 그런데 이 과정에서 여러가지 문제가 발생하게 된다. 양도소득세 이월과세를 적용 받기 위해서는 엄격한 기준이 필요한데 크게 1)업종기준 2)거주자 기준 3)사업의 계속성 기준 등이 있다. 1)업종기준은 소비성 서비스업 등이 아니면 해당되므로 부동산 임대업도 업종기준을 충족시키고 있다. 2)거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하므로 별 문제가 없을 것이다. 3)사업의 계속성은 현물출자 전에도 부동산 임대업을 수행하였고 현물출자 등으로 법인전환 후에도 사업의 계속성 및 동일성을 적어도 5년간은 유지하여야 한다. 부동산 임대업의 경우 가장 걸림돌이 되는 것은 3)사업의 계속성이다.

보통 부동산 임대업은 토지 위에 건물을 지어 임대하게 되는데 일반적으로는 토지와 건물의 소유주가 동일하여 별 문제가 없다. 그러나 실무를 해 보면 토지 소유주와 건물 소유주가 틀린 경우가 있다. 토지는 특수관계자와 공동명의로 되어 있고 건물은 단독명의로 되어 있는 경우도 있고 또 반대의 경우도 있다. 건물은 사업자등록을 하여 임대사업을 하고 있으나 토지는 개인사업자의 재무상태표에 기재되어 있지 않은 경우도 있다. 또한 실제사업자와 소유자가 다른 경우도 있으며 개인소유의 토지 위에 신축 중인 건물을 현물출자하는 경우도 있다. 이와 같은 사례들은 대부분 양도소득세 이월과세를 적용 받기 힘들거나 제한적으로 구분하여 양도소득세 이월과세를 적용 받을 수 있다.

이런 경우 법인전환 전 사전 작업을 통하여 특수관계자 또는 동업자 간의 증여 및 양도 등을 통하여 지분을 정리한 후 법인전환하면 향후 지분의 이전으로 발생하는 세금을 줄일 수도 있다. 부동산과 주식은 상증법상 평가방법이 상이하기 때문에 지분 정리 후 법인전환하는 것이 나은지 법인 전환 후 지분정리하는 것이 나은 지 비교하여 신중하게 판단한다. 그리고 반드시 전문가와의 협의를 통하여 각 단계별로 발생할 수 있는 문제점에 대한 해결책을 준비해 법인전환을 하면 좋다.

'전자신문 기업성장 지원센터'에서는 부동산 임대사업의 법인전환에 대하여 전문가가 지원을 해주는 서비스를 제공하고 있다. 임원퇴직금 중간정산, 가지급금, 명의신탁주식(차명주식), 특허(직무발명보상제도), 기업부설연구소, 법인 정관, 기업신용평가, 기업인증(벤처기업, ISO, 이노비즈 등), 개인사업자 법인전환, 신규 법인설립, 상속, 증여, 가업승계, 기업가정신, 기업 및 병의원 브랜딩(CI&BI, 각종 디자인), 홈페이지 제작 등에 대한 법인 컨설팅도 진행하고 있다. 또한, 고용노동부 환급과정인 스마트러닝 및 온라인 교육, 오프라인 교육 서비스를 제공하고 있다.

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김승일 회계사 (스타리치 어드바이져 자문 세무사)