가족이 아닌 제3자와 부동산을 거래할 때에는 서로의 이익을 극대화하기 위해 치열하게 거래조건과 가격협상을 하게 됨으로 시장가격에 부합하는 적정한 가액으로 부동산이 거래하게 된다.

하지만 배우자나 직계존비속 또는 친족 등 특수 관계자와 부동산을 거래할 때에는 매매조건이나 가격에 대해 각자의 이익을 극대화하기 위해 협상하기보다는 특정한 목적을 위해 시장가격이나 조건과는 다른 거래를 할 개연성이 많다.

뿐만 아니라 실제 매매가 아님에도 불구하고 매매로 가장하거나 실제는 매매임에도 불구하고 증여로 거래를 하는 것처럼 가장할 수도 있고, 제3자 또는 간접적인 방법을 거쳐서 양도 또는 증여를 하는 것도 가능하다. 따라서 세법은 특수 관계자와의 거래를 통해 양도소득세나 증여세 등을 회피하려고 하는 행위를 방지하기 위해 다음과 같은 과세 제도를 규정하고 있다.

첫째, 양도자에게는 부당 행위계산 부인규정을 적용한다. 즉 세법이 정한 시가보다 낮거나 높은 가액으로 거래한 경우 양 당사자 간에 거래한 가액으로 양도소득세를 과세하지 않고 세법이 정한 가액으로 양도소득세를 과세한다.

둘째, 거래가액이 세법이 정한 시가보다 낮게 거래한 경우 매수자는 시가보다 낮은 가액으로 거래함으로서 시가와의 차액에 대해 이익을 보게 되는데 세법은 이러한 이익을 증여라고 보고 매수자에게 증여세를 과세한다. 반대로 세법이 정한 시가보다 높은 가액으로 거래를 한 경우 양도자는 시가와의 차액만큼 이익을 보게 되는데 세법은 이러한 이익을 증여라고 보고 양도자에게 증여세를 과세한다.

셋째, 배우자나 직계존비속으로부터 부동산을 증여받은 후 5년 이내에 당해부동산을 타인에게 양도한 경우에는 이월과세를 한다. 이월과세의 내용을 사례로 살펴보면, 남편이 부인에게 부동산을 증여하였고, 부인은 남편으로부터 부동산을 증여받은 날로부터 5년 이내에 당해부동산을 타인에게 처분한 경우 부인의 양도소득세를 계산할 때 취득가액은 부인이 증여받은 가액이 아니라 남편이 당초 취득한 가액으로 한다. 5년 이후에 양도하였다면 부인이 증여받은 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산한다.

넷째. 배우자 또는 직계비속이 아닌 특수 관계자로부터 부동산을 증여받은 자가 5년 이내에 당해부동산을 타인에게 양도한 경우에는 비교 과세한다. 비교과세의 내용을 사례로 살펴보면 다음과 같다. 형이 동생에게 부동산을 증여하였고, 부동산을 증여받은 동생은 증여세를 납부하였다.

동생은 형으로부터 증여받은 부동산을 증여받은 후 5년 이내에 당해부동산을 타인에게 양도하였다. 이 경우 타인에게 부동산을 양도한 자는 동생이지만 세법은 두 가지 방법으로 계산한 세금을 비교하여 큰 금액으로 과세한다. 비교하는 두 가지 방법이란 첫째로 형이 직접 타인에게 부동산을 양도하였다고 보고 계산한 양도소득세와 둘째 동생이 증여받으면서 납부한 증여세와 동생이 타인에게 양도하면서 납부할 양도소득세를 합한 금액을 말한다.

다섯째, 배우자나 직계존비속간에 부동산을 사고판 경우 세법은 이를 양도로 보지 않고 증여로 추정하여 증여세를 과세한다. 다만 추정이기 때문에 납세자가 대가를 지급하고 양도 양수하였음을 명백히 입증한 경우에는 양도소득세를 과세한다.

여섯째, 특수 관계인으로부터 부동산을 양수한 후 양수받은 자가 당초 부동산을 양도한 특수 관계자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하였다면 특수 관계인이 직접 특수 관계인의 배우자나 직계존비속에게 증여한 것으로 추정하여 증여세를 과세한다. 이 경우에 특수 관계인의 양도소득세와 특수 관계인의 배우자나 직계존비속에게 양도한 경우의 양도소득세를 합한 금액과 특수 관계인이 그의 배우자나 직계존비속에게 증여한 것으로 추정하여 과세하려고 하는 증여세를 비교하여 큰 금액을 과세한다.

‘전자신문 기업성장 지원센터’에서는 특수 관계자간의 부동산 거래로 인한 절세전략에 대하여 전문가가 지원을 해주는 서비스를 제공하고 있으며, 임원퇴직금 중간정산, 가지급금, 명의신탁주식(차명주식), 특허(직무발명보상제도), 기업부설연구소, 법인 정관, 기업신용평가, 기업인증(벤처기업, ISO221, 이노비즈 등), 개인사업자 법인전환, 신규 법인설립, 상속, 증여, 기업가정신 등에 대한 법인 컨설팅도 진행하고 있다.

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   유찬영 세무사 (스타리치 어드바이져 자문 세무사)

  [약력]

  現) 매일경제 세무센터 대표 세무사

  現) 머니투데이, 매일경제 칼럼리스트

  現) 스타리치 어드바이져 자문 세무사

  現) 전자신문 기업성장 지원센터 자문 세무사

  前) 조세일보 기업지원센터 자문 세무사