부동산 무상으로 빌려 쓰면 증여세 물수도

타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상사용을 개시한 날을 증여일로 하여 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 판단한다.

또한 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입하는 이익을 얻은 경우에도 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 본다.

즉 직계존비속 등 특수관계인 간에 부동산을 무상으로 사용하게 하거나 또는 무상으로 담보로 제공하여 금전 등을 차입하게 하는 경우에는 그 무상 사용자 또는 대출받은 자에게 경제적 이득이 발생하여 실질적으로 부의 무상이전이 이루어진다. 따라서 상속세 및 증여세법상 '부동산 무상사용에 따른 이익의 증여' 예시규정에 따라 증여세 과세대상에 해당한다. 다만 특수관계인이 아닌 자 간의 거래로서 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 적용되지 않는다.

여기서 '부동산 무상사용의 이익'은 평가기준일 이후의 무상사용 기간(원칙적으로 5년) 동안 발생하는 각 연도의 무상사용 이익을 환원율(기획재정부령이 정하는 율)로 할인한 현재가치로 산정한다. 즉 각 연도의 무상사용 이익(부동산가액의 2%)이 5년간 지속된다고 보아 10%의 할인율로 현재가치로 환산한 후 합계한 금액이 된다.

다만 당초 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동산 무상사용에 따른 이익을 계산하며, 무상 사용자가 증여받은 것으로 보는 과세 기준금액은 부동산 무상사용에 따른 이익이 1억원 이상인 경우로 한정한다.

이론적으로는 부동산가액이 약 13억2000만원 이상이면 각 연도의 무상사용 이익(2640만원)을 현행 환원율(10%)로 할인하였을 때의 5년간 합산가액이 1억원 이상이 되므로 부동산 무상사용의 이익에 해당하는 증여재산가액에 대해서 증여세가 과세될 수 있다.

그리고 '부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익'은 해당 차입금에 적정 이자율(당좌대출이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율)을 곱하여 계산한 금액에서 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 하며, 그 차액이 1천만원 이상인 경우에 대출받은 자가 증여받은 것으로 보아 과세된다.

이 경우 금전을 대출받은 날(여러 차례 나누어 대출받은 경우에는 각각의 대출받은 날)을 기준으로 계산하며, 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 간주, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 산정한다.

통상 약정없이 부모로부터 무상으로 대출받은 금전을 자녀가 사업자금으로 사용한 경우 원칙적으로 직계존비속간의 소비대차는 인정되지 않으나, 차용증서 유무와 상관없이 차후 실제 상환하였거나 사실상 금전소비대차계약에 해당하고 관련사실이 명백히 입증되는 경우에는 이를 증여로 보지 않는다.

즉 특수관계인 간의 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는 당사자 간의 계약체결 경위, 이자지급 사실, 차입 및 상환 내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단한다. 다만 무상사용한 금전이 약 2억1740만원 이상이면 적정 이자율을 현행 당좌대출이자율(4.6%)로 적용하였을 때 1년간의 증여재산가액이 1천만원 이상이 되므로 기한의 이익에 해당하는 이자차액에 대해서는 증여세가 과세될 수 있다.

현행 상속세 및 증여세법은 온갖 변칙적인 부의 무상이전에 대해 증여세를 과세할 수 있도록 하기 위해 완전포괄주의 개념을 도입하여 타인으로부터 무상 또는 현저히 낮은 대가를 받고 재산을 직·간접적으로 이전받거나 재산취득 후 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가된 경우 등을 포괄적으로 증여세 과세대상으로 하고 있다.

따라서 타인 소유의 부동산을 담보로 금전을 대출받는 경우에는 사전에 약정서 또는 금전소비대차계약서, 금융자료 구비 등 형식적인 요건을 구비하여야 하며, '부동산 무상사용에 따른 이익의 증여' 규정의 해당 여부 및 증여세 과세대상, 과세요건, 증여재산가액 산정 등을 별도로 검토하여야 한다.

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이승욱 (스타리치 어드바이져 자문 세무사)