개인사업자가 납부하는 종합소득세는 6%부터 최대 45%까지 초과 누진세율이 적용된다. 반면, 법인은 9%에서 24% 수준의 법인 세율이 적용된다. 소득이 증가할수록 세율 차이로 인한 세 부담 격차가 커지기 때문에, 일정 수입 이상을 올리는 개인사업자라면 법인 전환을 진지하게 고민할 필요가 있다. 특히 부동산 임대업처럼 고정 수익이 발생하는 업종은 법인 형태의 절세 효과가 뚜렷하게 나타난다.

이러한 절세 흐름에 영향을 미치는 대표적인 제도 중 하나가 성실신고 확인제도다. 현재 부동산 임대업자는 연 수입이 5억 원을 초과하면 성실신고 대상자로 지정된다. 대상이 되면 세무 대리인을 통한 확인서를 제출해야 하며, 신고가 부실하거나 미이행될 경우 가산세 등 불이익이 발생할 수 있다. 그동안 다양한 비용 처리 등을 통해 절세를 시도했던 개인사업자들은 성실신고 기준 적용 이후 과세가 강화되자, 상대적으로 세 부담이 적은 법인으로 전환하는 추세다.

법인 전환은 단지 세율 차이로 인한 절세 효과에만 그치지 않는다. 법인을 설립하면 자산과 경영이 분리되면서 관리의 투명성이 높아지고, 유한책임 구조를 통해 사업상 리스크도 제한된다. 또한 대표이사 및 가족을 임원으로 등재하고, 급여나 상여, 배당 등을 통해 소득을 분산시킴으로써 종합소득세 절세 전략을 활용할 수 있다.

일례로, A 세무사는 최근 연 매출이 6억 원을 넘긴 임대 사업자에게 법인 전환을 제안한 바 있다. 해당 사업자는 해마다 증가하는 종합소득세 부담과 성실신고 확인 대상자로 지정되며 발생하는 행정적 부담에 고민이 깊었다. 이에 A 세무사는 현물출자 방식으로 법인을 설립하고 임대 부동산을 출자하는 구조를 설계했다. 전환 이후 세 부담이 법인세 수준으로 줄어들었고, 자녀를 주주로 포함시켜 급여를 분산하면서 가업 승계 기반도 함께 마련할 수 있었다.

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다만 법인 전환에는 초기 비용이 적지 않게 발생한다. 감정가액이 100억 원인 부동산을 과밀억제권역 내에서 법인에 현물 출자할 경우, 취득세와 등록면허세만 해도 약 10억 8000만 원이 발생하므로 실익 분석을 통해 전환 여부를 결정해야 한다.

특히 유의해야 할 점은 과밀억제권역에 본점을 둘 경우 취득세가 중과된다는 사실이다. 이 지역에서 법인을 설립하면 9.4%의 중과세율이 적용되므로, 감면 혜택을 받기 위해서는 법인 본점을 반드시 수도권 외 지역에 두는 것이 바람직하다. 또한 법인 설립 후 5년 이내에 부동산을 매각하거나 지분 50% 이상을 이전하면 이월과세 혜택이 사라지고, 감면받은 세액을 추징당할 수 있다. 따라서 법인 설립 이후 최소 5년간은 자산 처분과 지분 이동에 신중을 기해야 한다.

가업승계를 염두에 두고 법인 전환을 고려할 경우에도 조심해야 할 부분이 있다. 법인의 주식이 부동산 보유 비중이 높다면 '부동산 과다 법인'으로 분류되어, 주식 양도 시 일반 주식보다 높은 양도소득세율이 적용된다. 이 경우 상속·증여 시 절세 효과가 줄어들 수 있으므로, 주식 분산, 증여 계획 등을 미리 수립하는 것이 필요하다.

성실신고 확인 대상 여부는 단순히 부동산 임대업을 주업으로 하는 경우뿐 아니라, 이자·배당 등 수동적 소득이 매출의 50%를 초과할 경우에도 해당된다. 실제로 신설 법인 중 법인통장에 자본금을 납입하지 않아 가지급금이 발생하고, 이로 인해 인정이자가 발생해 성실신고 대상이 된 사례도 있다. 따라서 자본금 납부, 수익 구조 구성 등도 신중히 접근해야 한다.

법인의 경우 모든 수익에 대해 법인세가 부과되며, 임대소득에 대해서는 따로 소득세가 과세되지 않는다. 이는 개인 임대사업자가 임대소득에 대해 6~45% 세율로 종합소득세를 납부하는 것과 비교하면 큰 차이다. 다만, 법인의 이익을 배당할 경우 추가로 소득세가 발생하기 때문에, 배당 전략을 포함한 중장기적인 자금운용계획이 수반되어야 한다.

성실신고 확인대상 법인도 존재한다. 세 가지 요건을 모두 충족할 경우 해당된다. 첫째, 지배주주 및 특수관계자가 지분의 50%를 초과 보유하고 있을 것, 둘째, 이자·배당·임대수익이 전체 매출의 50%를 초과할 것, 셋째, 상시 근로자 수가 5인 미만일 것이다. 특히 개인 임대사업자가 법인 전환 후에도 이 기준을 충족하면, 3년간은 성실신고 확인대상 법인으로 지정된다. 그에 따라 법인 설립 이후에도 세무 관리를 소홀히 해서는 안 된다.

부동산 임대업을 주업으로 하지 않더라도, 해당 연도에 이자소득이나 배당소득이 일정 수준을 초과하면 성실신고 확인대상에 포함될 수 있으므로 사전 검토가 필수다. 또한 성실신고 대상자가 성실하게 신고하지 않으면, 법인세의 5% 또는 수입금액의 0.02% 중 큰 금액이 가산세로 부과될 수 있다.

최근 들어 부동산 임대사업자의 법인 전환이 빠르게 증가하고 있다. 이는 단순히 절세 목적만이 아니라, 자산의 투명한 운영, 경영 리스크 관리, 가업승계 전략, 금융 신용도 확보 등 여러 이점을 종합적으로 고려한 결과다. 특히 연 수입이 5억원을 넘어 성실신고 대상자에 가까워진 경우, 제도 변화에 선제적으로 대응하기 위한 법인 전환은 지금이 적기다. 다만 초기 비용과 리스크, 사후 관리까지 포함해 전반적인 계획이 수반되어야 한다. 법인 전환은 단순한 전환이 아니라, 사업의 체질을 바꾸는 전략이기 때문이다.
 

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