부동산 임대사업자, 개인보다 법인이 유리하다?

2022-01-12



소득과 자산이 있는 대한민국 국민은 매년 세금을 납부해야 합니다. 최근 부동산 관련 소득에 대한 세금 증가가 큰 폭으로 상승했고 종합소득세 최고세율도 45%로 인상되었습니다. 더욱이 정부는 자산가를 위한 혜택을 줄이고 실거주자 중심의 거래를 요구하는 등의 부동산 정책을 제시하고 있습니다.

세원 투명성을 강화하고자 부동산 임대업 및 서비스업의 경우 5억 원 이상의 매출을 올릴 때 성실신고 확인제도의 대상이 되어 과세당국의 관리를 받게 됩니다. 특히 과세당국은 법인사업자보다 고소득 개인 사업자에게 더 큰 세금을 매기며 탈세 및 탈루를 엄격하게 단속하고 철저한 세무관리를 하고 있습니다.

거듭된 세율인상과 규제는 임대사업자 사이에서 많은 논란이 되고 있지만, 전문가들은 정부의 부동산 규제가 당분간 지속될 것이라 입을 모으고 있습니다. 그렇기 때문에 부동산자산의 비중이 높은 임대사업자라면 법인 전환을 적극 고려해봐야 합니다.

현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 45%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다. 아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 세금이 절감되고 등기절차 없는 이전이 가능합니다.

종합소득세 외에도 양도소득세, 상속 및 증여세를 절감할 수 있으며 증여 완료기간 감소, 증여 완료 전 수입증가, 상속 및 증여에 대한 가족 간 분쟁을 완화할 수 있습니다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.

다음으로는 일반 사업양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있습니다.

또한, 세 감면 사업양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용할 수 있습니다.

임대사업자의 경우에는 이월과세 등 세감면 효과와 함께 세 부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용합니다. 하지만 임대사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치평가가 명확해야 하고 법인 전환의 절차와 진행방법에 따라 시간과 비용에 차이를 보이기에 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직할 것입니다.

스타리치 어드바이져는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 다양한 위험을 분석한 사례를 통해 컨설팅을 진행하고 있습니다. 그 내용으로는 가지급금 정리, 임원 퇴직금 중간 정산, 제도 정비, 명의신탁 주식, 기업부설 연구소, 직무발명보상제도, 기업 신용평가, 기업 인증, 개인사업자 법인전환, 신규 법인 설립, 상속, 증여, 기업가정신 플랜 등이 있습니다.

전자신문
원문보기
https://www.etnews.com/20220111000032

출처 ⓒ 전자신문인터넷(http://www.etnews.com),무단전재 및 재배포 금지

김화영 기업컨설팅 전문가

  • 現) 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가
  • 現) 전자신문 기업성장지원센터 전문위원
  • 前) 조세일보 기업지원센터 전문위원