1세대 3주택 중과세 대상 주택 수 어떻게 판단될까?

2018-12-31



일반주택 2채와 임대주택 1채를 보유하고 있는 거주자가 있다. 

위 주택은 모두 세법 상 주택 수에 합산되는 조정지역에 위치하고 있다고 가정할 때 위 일반주택 중 한 채를 양도하는 경우 적용세율이 어떻게 될까? 
 

참고로 2주택자의 경우에는 일반세율 + 10 세율이 적용되고, 3주택자의 경우에는 일반세율 + 20의 세율이 적용된다.



결론부터 정리하면 위 일반주택 중 1채를 양도하는 경우에는 3주택자에 대한 중과세율인 20가 적용된다.

단순히 생각하면, 일반주택이 2채이기 때문에 2주택자에 대한 중과세율인 10가 적용될 것 같지만, 중과세 적용을 검토할 때는 임대주택도 중과세대상 검토를 위한 주택 수에 포함되기 때문에 일반주택 양도시점의 주택수는 총 3주택이 된다. 따라서 20의 중과세율이 적용된다.

그 이유는 소득세법 시행령 167조의 3 1항과 1항 1호, 1항 10호에 의하여 판단할 수 있다.

법령해석에 따른 이유를 살펴보면 다음과 같다. 

첫 번째 이유: 1항 1호를 제외한 모든 주택은 양도소득세 계산 시 주택 수 계산에 포함되는데, 검토대상이 되는 주택들은 모두 조정지역의 주택으로서 1항 1호에 의한 합산배제대상 주택이 아니기 때문이다.
근거: "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서..(소득세법 시행령 제167조의 3 1항 1호) 

두 번째 이유: 소득세법 시행령 1항 10호에서는 단 1개의 일반주택만 있는 경우에만 다른 주택을 중과세대상 검토를 위한 주택 수에 합산하지 않도록 규정하고 있는데, 일반주택을 2개 이상 소유하고 있는 경우는 소득세법 시행령 1항 10호에 의한 예외규정 적용을 받지 못해 일반주택 양도 시 임대주택을 모두 포함하여 주택수를 계산하기 때문이다. 따라서 일반주택을 2채 보유하고 있는 자가 임대주택 포함 3주택 이상을 보유하고 있다면 일반주택에 양도 시 3주택자 중과세가 적용된다. 
근거: 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) (소득세법 시행령 제167조의 3 1항 10호)

세 번째 이유: 1항 각호에 열거되지 않은 주택을 양도하는 경우에는 해당 주택 포함하여 3개 이상의 주택을 보유하고 있다면 해당 주택을 양도할 때 3주택자에 대한 중과세율이 적용하는데, 위 일반주택은 1항 각호에 열거되지 않은 주택에 해당하기 때문이다. 
근거: "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서(다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(소득세법 시행령 제167조의 3 1항) 

다만, 임대주택을 양도하는 경우에는 임대주택이 소득세법 시행령 167조 1항에 열거된 주택에 해당한다면, 다른 주택이 2채 이상 있더라도 임대주택에 대해서는 3주택자 중과세를 적용하지 않는다.

참고로 소득세법 시행령 제155조 제20항 규정에 의거 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 규정에 의한 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고, 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있다.(소득세법 시행령 제155조 제20항). 

이와 같이 일반주택과 임대주택 보유상황에 따라 양도소득세 계산 시 세율적용 및 계산방법이 달라질 수 있기 때문에, 임대주택 등록 및 주택 양도 등에 대한 의사결정 전에 충분히 전문가와 상의한 후 결정하는 것이 세무적 불이익을 최소화 할 수 있는 방법이 될 것이다. 

관련 법령을 정리하면 다음과 같다. 

[소득세법 시행령 제 167조의 3 1항【(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)】
① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항·제4항에 따른 읍·면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 
.. 
10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) 

[소득세법 제 104조]【(양도소득세의 세율)】 
(양도소득세의 세율) 
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.1.1, 2014.12.23, 2015.12.15, 2016.12.20, 2017.12.19>
... 
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017.12.19>
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.12.23, 2016.12.20., 2017.12.19> 

[소득세법 시행령 제155조 【(1세대1주택의 특례)】 

<20> 제167조의3제1항제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3, 2015.12.28, 2017.2.3, 2018.2.13> 
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

[민간임대주택에 관한 특별법 제 2조 5호] 
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 

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前) 마포세무서 국세심사위원 (과세전 적부심사, 이의신청 심사)