개인 임대 사업자가 법인 전환을 해야 하는 이유

2021-06-25



개인 임대 사업자는 높은 소득세와 소득 증가에 따른 4대 보험료 부담, 개인 사업자의 성실신고 확인 제도 등을 이유로 법인 전환을 고민하게 됩니다. 개인사업자와 법인은 설립 방식과 법적인 형태, 상속 등 다양한 부분에서 차이를 보입니다.


개인사업자는 설립 절차가 단순하고 설립비용이 발생하지 않으며, 개인 자금으로 사업을 할 수 있습니다. 물론 이익금도 자유롭게 사용이 가능하지만 이익금이 일정 수준을 초과할 때 높은 세율을 적용받게 됩니다. 또한 사업체에서 문제가 발생 시 개인이 무한 책임을 져야 합니다.

반면 법인은 설립 절차가 복잡하고 설립 시 등기비용과 등록 면허세 등이 발생하며, 유상증자나 채권 발행 등으로 자금을 조달합니다. 또한 대표는 급여를 받는 근로소득자가 되며 법인 자금을 마음대로 활용할 수 없고 주주총회 또는 이사회의 결의에 따라 의사결정을 내려야 합니다. 하지만 대표는 출자지분 한도 내에서 책임을 지며, 배당 등 다양한 형태의 출구전략을 활용할 수 있습니다.

개인사업자와 법인은 그 형태가 다르고 운영방식에도 차이가 있습니다. 그렇기 때문에 개인사업을 오랫동안 운영한 경우, 법인 전환이 복잡하고 까다로운 운영방식이라고 생각될 수 있습니다.

하지만 고소득 개인사업자라면 높은 세율구간을 적용받기 때문에 법인전환에 대해 깊게 고민해 보는 것이 좋습니다. 개인 임대 사업자는 소득세 6부터 45에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인은 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 적용됩니다.

개인사업자가 법인으로 전환하기 위해서는 일반 사업 양수도, 포괄 양수도, 세 감면 포괄 양수도, 현물 출자, 중소기업 통합 등의 방법을 활용할 수 있습니다. 임대 사업자의 경우 세 감면 포괄 양수도와 현물출자 방법을 활용하는 것이 좋습니다. 현물출자는 개인 기업이 법인으로 전환할 경우, 부동산이나 유형자산 중 취등록을 해야 할 때 취등록세를 내야 하는 부분에 있어 세금이 많이 부과되어 부담스러운 사업자에게 조세특례제한법 제32조에 의거, 세액감면 및 이월세액공제 등을 받아 법인전환을 돕는 제도로 부동산 임대업자가 법인으로 출자할 경우 많이 사용하는 방법입니다.

만일 개인사업자가 현물 출자 방법으로 법인 전환을 할 경우, 개인사업자의 부동산을 양도하는 것과 법인 대표가 주식을 양도한 것에 대한 세금 차이가 있습니다. 보통 주식을 양도한 경우, 개인사업자의 부동산 취득가액은 최초 부동산 취득 시점의 가액이지만 법인의 주주 겸 대표이사의 주식 취득가액은 법인 전환 시점의 현물출자 가액이기 때문에 세금을 줄일 수 있습니다.

하지만 단순히 세금을 절감하기 위해 법인 전환을 하는 것은 위험합니다. 법인 설립 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물 등의 자산을 매각하고 전환하면서 주식의 50% 이상을 매각했을 때는 이월된 양도소득세는 개인 부담이 되며, 감면 혜택을 받는 취등록세도 다시 과세될 수 있습니다. 그뿐만 아니라 과세당국은 가족 기업을 성실신고 확인대상에 포함시켜 법인 전환이 탈세 창구로 이용되지 못하도록 규제하고 있기에 전문가의 도움을 받아 안전하게 진행하는 것이 좋습니다.

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이일형 기업컨설팅 전문가

  • 現) 스타리치 부동산중개법인 대표이사
  • 現) 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가
  • 現) 전자신문 기업성장지원센터 전문위원
  • 前) 조세일보 기업지원센터 전문위원
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  • 아웃소싱지도사(1급)
  • 부동산 자산 및 투자 관리전문