고소득 임대업자는 어떻게 법인전환을 해야 하는가?

2021-04-21

정부는 2017년 세법 개정안을 통해 소득세 과세표준 구간을 7단계로 조정하고 소득세 최고세율을 42%로 변경하였습니다. 또한 성실신고 대상의 기준 매출액을 단계적으로 확대하며 과세당국은 탈세 및 탈루를 엄격하게 관리하는 데 중점을 두고 있습니다.

더욱이 국토부는 시세보다 낮은 비거주용 과세기준 현실화를 목적으로 상가나 빌딩의 가격공시제도 도입을 준비하고 있습니다. 이 제도가 도입될 경우, 재산세와 상속 및 증여세가 대폭 인상될 전망입니다. 만일 시가표준액 10억 원, 매매 20억 원의 건물의 상속 및 증여세가 현재라면 약 2억 4천만 원이 부과되는데 가격공시제도가 도입되면 시가표준액이 약 14억 원으로 평가되어 3억 6천만 원으로 증가하게 되는 것입니다.

이에 고소득 임대업자는 반드시 법인 전환을 하는 것이 좋습니다. 법인 전환 시 10~25%의 법인세를 적용받을 수 있으며, 가족을 임원 및 주주로 구성하여 근로소득을 분배할 수 있기 때문에 낮은 구간의 소득세율을 적용받을 수 있습니다.

아울러 기업부설 연구소, 직무발명보상제도 등의 정부 지원 제도를 활용할 수 있으며 대외적인 신용도가 높아지기 때문에 금융권의 자금 조달, 투자유치, 대기업 납품 및 입찰 등에 효과적입니다.

뿐만 아니라 건물 양도 시 개인 소득세보다 유리한 법인세를 납부하게 되며, 자기 주식 취득을 위한 상속 및 증여가 가능하고 자산 이전 시에도 법인으로 전환하는 것이 개인보다 훨씬 유리해지는 등의 이점이 있습니다.

법인으로 전환 시에는 조세특례제한법상 조세 지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리 기간이 긴 편입니다.

다음으로는 법인을 설립하고 개인사업 자산을 법인에 매각하는 방식인 일반 사업양수도가 있습니다. 이는 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없기 때문에 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용하는 것이 좋습니다.

아울러 세감면 사업양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업 자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법은 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용하는 것이 좋습니다.

임대업자의 경우에는 이월과세 등 세 감면 효과와 함께 세금 부담을 법인에 전가하는 현물출자를 활용하는 것이 좋습니다. 이 방법은 부동산 유형자산의 취·등록 시 조세특례제한법 제32조에 따라 세액 감면 및 이월 세액공제 등을 받을 수 있는 이점이 있습니다.

그러나 임대업자의 법인전환 시 가장 큰 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치평가를 명확하게 하는 것이 중요합니다. 아울러 법인전환의 절차와 진행 방법에 따라 시간과 비용 면에서 많은 차이를 보이므로 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

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