우리나라의 자산가들은 가계자산 대비 부동산 비중이 매우 높은 편에 속합니다. 그들은 여전히 부동산에 높은 선호도를 보이며 꾸준히 오르는 부동산 가격은 빠른 시간 내에 가장 큰 투자효과를 낼 수 있는 것들 중 하나에 속하기 때문입니다.
 
하지만 취득 시기와 양도차익의 차이는 있지만 부동산 관련 세금이 누진 구조의 형태를 가지고 있고 세금 감면이나 면제 항목이 제한적이기 때문에 부동산을 많이 보유한 자산가들의 세금 부담은 커질 수밖에 없습니다.
 
한편 국토부는 시세보다 낮은 비거주용 과세기준 현실화를 목적으로 상가나 빌딩의 가격공시제도 도입을 준비하고 있습니다. 이 제도가 도입될 경우, 재산세와 상속 및 증여세가 대폭 인상될 전망입니다. 예를 들어 현재에는 시가표준액 10억 원, 매매 20억 원의 건물의 상속 및 증여세는 약 2억 4천만 원이 부과되는데 가격공시제도가 도입되면 시가표준액이 약 14억 원으로 평가되어 3억 6천만 원으로 증가됩니다. 따라서 세금절감을 위한 건물의 상속 및 증여가 더 이상 절세방법이 될 수 없는 것입니다.
 
이에 따라 임대업에 종사하는 고소득 개인사업자는 법인전환을 시도하는 것이 바람직합니다. 법인으로 전환하면 가장 큰 이점은 세금을 절감하는 것입니다. 현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 42%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 22%에 해당하는 법인세가 부과됩니다.
 
아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산 가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 세금이 절감되고 등기절차 없는 이전이 가능합니다. 그럼에도 자녀가 대표나 임직원 등을 맡을 경우, 세금 절감효과와 함께 자산을 상속 및 증여하는 데 커다란 이점을 가지고 있습니다.
 
따라서 법인 전환 시 자금 사용의 어려움이나 관리의 복잡함 등을 이유로 법인 전환을 미루고 있다면 하루 바삐 법인 전환을 검토하는 것이 좋습니다.
 
법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.
 
다음으로는 일반 사업양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있습니다.
 
또한, 세감면 사업양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용할 수 있습니다.
 
임대사업자의 경우에는 이월과세 등 세감면 효과와 함께 세금 부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용합니다. 하지만 임대사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치평가가 명확하게 이뤄져야 합니다. 더욱이 법인전환의 절차와 진행 방법에 따라 시간과 비용적인 측면에서 많은 차이를 보이므로 전문가와 함께 법인전환을 시도하는 것이 바람직합니다.
 
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   여지윤 세무사

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  現) 전자신문 기업성장지원센터 자문 세무사

  前) 조세일보 기업지원센터 자문 세무사