개인 임대사업자의 위험 해결은 법인전환이 답이다

2018-10-22

최근 들어 정부가 서울 등 일부 수도권 지역의 집값을 안정화시키겠다며 내놓았던 정책들이 번복 되면서 부동산업계의 혼란이 가중되고 있는 상황이다. 즉, 주택 임대사업자의 순기능을 강조하며 양도소득세 감면 혜택 등 활성화 방안을 발표한 정책들이 임대 등록 활성화보다는 투기를 조장 하고, 매물 잠김 현상으로 집값을 상승시키고 있다는 것이다.

임대 주택 활성화 방안에 따라 임대 주택 사업자로 등록한 신규 업자의 수는 8만 명이 넘는다. 하지만 현재와 같이 부동산 정책의 혼선에 따라 많은 임대사업자들도 혼란을 겪을 수밖에 없다. 그 혼선은 세금 폭탄으로 올 수도 있다.

현재 임대사업자는 다양한 부담을 가지고 있는데, 먼저 개인사업자는 소득세 6~42의 세율구 간을 적용받고 있다. 또한 세원투명성 강화 차원에서 성실신고확인제도 적용대상도 확대되어 가공경비계상 등 불성실신고에 대한 검증을 강화하기 위해 부동산 임대업 및 서비스업은 5억 원 이상에서 2020년 이후에는 3.5억 원 이상으로 확대될 예정이다.

또한 현금영수증 의무발급대상이 61개 업종으로 늘어났고, 전자세금계산서 의무발급대상도 과세공급가액과 면세수입금액의 합계액이 3억 원 이상으로 늘어났으며, 신용카드사에 의한 부가가치세 대리납부제도가 시행되었다. 이처럼 개인사업자의 세금 부담은 갈수록 증가하고 있다. 다음으로 개인사업자는 법인보다 신용도가 적기에 사업자금 조달이 쉽지 않으며, 정부의 정책자금을 받는 것도 제약이 있어 사업 확장의 어려움이 있다. 아울러 개인사업자는 상속증여 부담이 매우 크다. 이는 우리나라 상속증여세가 세계적으로도 높은 수준이기 때문이다. 더욱이 임대사업자의 상당수는 자산 대부분을 건물로 가지고 있기에 세금 납부 재원을 마련하고 있지 못하기에 큰 손실을 보면서 건물을 급매처분해야 한다. 결국 평생 어렵게 일군 임대 사업을 한순간에 매각하거나 정리해야 할 수 있는 것이다. 게다가 정부는 올초부터 상속·증여세 신고세액 공제율을 현행 5로 인하했고 내년에는 다시 3로 인하할 예정에 있어 상속 부담이 더욱 커지게 되었다.

순천 지역에서 임대업을 하고 있는 소 대표도 상속·증여에 대해 큰 부담을 느껴왔다. 주위에서는 순천 번화가에 건물이 위치하고 있어 경기 변동에 큰 영향을 받지 않고, 큰 금액의 임대 수입이 고정적으로 들어오기에 걱정이 없을 것 같다고 말하지만, 70세를 넘긴 지 한참된 소 대표의 경우 일생을 걸쳐 만들어 놓은 자산을 하나뿐인 자식에게 물려주기 위해서는 상속세로 약 40억 원을 내야 하기에 부담일 수밖에 없는 것이다. 또한 부산에서 2개의 건물을 가지고 있는 김 대표도 3년 전부터 건강이 극도로 악화되자 갈수록 커지는 상속세의 부담을 가지기 시작했다. 더욱이 알고 지내던 부동산 전문가들로부터 계획없이 건물을 상속하는 순간 얼마 가지 않아 그 건물이 쪼개져서 남의 것이 될 수 있다는 우려도 들은 터라 걱정이 이만저만 아니었다.

위의 두 대표가 세금 부담을 줄이기 위해서는 어떤 결정을 하는 것이 좋을까? 그것은 법인 전환을 고려하는 것이다. 개인사업자가 법인으로 전환을 하면 먼저 10~25의 법인 세금을 적용 받게 되며 대표의 급여와 퇴직금 등을 비용으로 인정받게 된다. 또한 법인 설립시 가족을 주주로 구성하여 근로소득, 퇴직금, 배당 등으로 대표 소득을 분배할 수 있기에 추가로 세금을 절감할 수 있고 자녀가 대표, 임직원 등을 맡게 되면 자금 출처를 분명히 해둘 수 있는 이점이 있다. 과세 소득에서도 개인사업자는 간주임대료를 산정하지만 법인은 산정하지 않는다. 아울러 상속·증여에서도 개인사업자는 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하지만 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이므로, 자산 가치와 수익 가치를 가중 평균하여 증여재산가액을 평가하여 세금이 절감되며, 등기 절차없이 이전이 가능하며, 임대 법인은 기업 가치가 낮게 평가될 수 있어 상속 측면에서도 유리하다. 더욱이 가업승계 플랜과 정부 지원 제도를 활용함으로써 합법적으로 세금을 절감하면서 상속증여를 할 수 있다.

이러한 이점이 있기에 최근 들어 법인 전환을 검토하는 개인 임대사업자들의 수가 증가하고 있다. 물론 개인사업자도 대출받은 이자 비용, 감가상각, 각종 인건비, 수리비, 재산세와 종합부동산세 그리고 복리후생비 등을 통해 세금을 절감할 수 있으며, 부부 간 증여 또는 부담부 증여 등을 통해 증여할 수 있고, 소유 지분을 배우자 또는 자녀 명의로 나누어 소득세를 줄일 수도 있다. 그러나 지금까지 변화된 세법을 보면 알 수 있듯이 갈수록 개인사업자의 세금 부담은 증가할 것이며, 세금 절감을 위한 활용 방법은 더욱 어렵게 될 수 있으므로 법인 전환이 가장 효과적인 해법이라고 할 수 있다.

법인 전환의 방법으로는 먼저 일반 사업양수도 방법을 활용할 수 있다. 이 방법은 법인을 설립 하고 개인사업 자산을 법인에 매각하는 방법으로, 전환 절차는 간편한 반면 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취·등록세 부담이 적고 법인 전환 일정이 촉박할 때 고려하는 방법이다. 다음으로 세감면 사업양수도 방법이 있는데 개인 사업 자산을 포괄적으로 양수도하는 방법으로 일반 사업 양수도와 현물출자의 중간 정도에 해당한다. 이에 현물 출자보다 세제 혜택이 부족하지만 절차가 간편해 부동산 비중이 낮을 경우 고려하는 방법이다. 또한 조세특례제한법상 조세 지원 현물출자에 의한 전환 방법이 있는데, 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물로 출자하는 방법으로, 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 많이 받을 수 있다. 하지만 처리 기간이 다른 방법에 비해 길다는 단점도 있다.

이에 소 대표와 김 대표의 경우 이월 과세 등의 세감면 효과가 있으며, 세부담을 법인에 넘길 수 있는 현물출자 방법을 활용하는 법인 전환을 검토하고 있으며, 전문가의 도움을 받아 실물 자산에 대한 가치 평가가 정확하게 이뤄지도록 했다. 또한 전환 절차와 방법에 따른 시간, 비용 그리고 세금의 차이를 철저하게 점검하였고 임대업에 맞게 제도를 정비하여 절세 플랜을 가능하게 만들고 있다.

스타리치어드바이져는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 다양한 위험을 정리해온 사례를 통해 최적화된 컨설팅을 진행하고 있다. 그 내용으로는 개인사업자 법인전환, 가지급금정리, 임원퇴직금 중간정산, 제도정비, 명의신탁 주식, 기업부설연구소, 직무발명보상제도, 기업신용평가, 기업인증, 신규법인설립, 상속, 증여, 기업가정신플랜 등이 있다.

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(글로벌기업가정신협회 / 02-6969-8962, http://www.ceospirit.co.kr)
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박동석 전문가 (스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가)